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现金才是未来几年“硬货”?退休行长透露,要有过苦日子的准备

发布日期:2021-02-01 13:16浏览次数:

但凡了解一些经济常识的人,普遍都会认为“持有现金就是任由财富贬值”。不管这是听来的、自己悟到的、还是书本上看来的,总之货币贬值与如何抵御货币贬值成为了一项全民焦虑。

对比相对复杂的股票、期货、基金等,房子脱颖而出成为很多人的“投资首选”。毕竟看不懂K线图、看不懂一堆数字与市盈率、懒得研究各个行业与企业发展的大有人在,但房子再不济都会看,没投资过还没住过吗?

再者,农耕民族与生俱来的土地情怀,让买房更成为骨子里的一种先天意识。业内于是有这样的结论,甭管股市、债市,最后资金都会流入楼市。

如此结论之下,楼市俨然成了大海,所有的江河湖海最终都会汇集于此。都知道货币因素是通胀本源,那么水涨船高之下,买房自然成了雷打不动、金不换的抗通胀选择。

以上,便是很多人坚持买房的原因所在。即便是暂时还没足够资金投资买房的人,心里也是时刻蠢蠢欲动。

但是问题来了,这样的结论,似乎已经到了你知我知天下皆知的程度。但真的会有这样一种方式,世人皆知的情况下,每个人都能如愿起到抵御通胀、跑赢通胀的目的吗?

这话放在10年前、20年前,历史证明的确是正确的。都说过去最后悔的事情是没多买房子,都说如果给一个人时光倒流的机会,一定要告诫当时的自己多买房。

毕竟,除了像茅台这样从50一股涨到如今2000一股、首轮生肖猴票从面值的8分涨到如今万元一张的极少数外,买房应该就是过去数十年里最正确的选择了,几乎没有之一。

但过去是过去,未来则不一定。楼市3个信号传来,买房开始亏钱的概率越来越高了。

一、房子流动性出现不足

房子按说是用来住的,无非有人喜欢新房,有人选择二手房罢了。

从市场合理角度看,新房大多为期房、二手房大多为现房。期房购买之后不能直接入住,一般还需要2-3年的时间。因此,一般情况下二手房的价格应该高于新房才对。

但当下的楼市却并非如此,除少数一二手房倒挂,常见的新房价格高出二手房一截。究其原因,新房相比二手房,建筑成本几乎相同,仅仅是土地成本的差异。新房拿地时间靠后、土地成本更高,因此定价比二手房也更高。

从成本角度看,新房比二手房贵存在一些道理。但从居住的角度看,二手房既是现房又便宜,按理应该更受买房人欢迎才对。可恰恰,新房不仅贵,卖得还比二手房好。

这现象可就不太寻常了。如果是房龄较大的二手房或者曾经住过人的二手房,不喜欢也就算了。但与新房差不多位置、从未住过人、价格还便宜一截的二手房,也很难出售就能说明问题了。

这房子恐怕不是冲着居住去的,而是冲着暂时不住或者投资去的。

但这些买房人恐怕不曾想到的是,他们的“前辈”在购买这些眼前的二手房时,也是抱着投资打算去的,结果如今在二手房市场却少人问津、挂牌周期明显拉长。

正所谓前车之鉴,后车之师。但依然趋之若鹜地购买新房的人,恐怕并未有多少人察觉到,如今大部分城市二手房市场都属于有价无市。流动性明显不足情况下,房子与砖头无异。

此外,不妨去瞧瞧法拍房的递增倍数就清楚了,这其中一部分就是别人的“前车之鉴”。再者,法拍房一般相比市场价格便宜20%尚且流拍,足以说明房子的流通性与变现没有想象的那般美好。

二、经济转型下,房地产越来越“不受待见”

房地产过去对经济的拉动作用毋庸置疑。过去20多年里,拉动GDP的三辆马车外贸、投资、消费,其中外贸、投资主要依托“外循环”。而国内部分的投资、消费则主要依靠房地产。

百业之母、经济周期之母、经济支柱型行业,这些都是房地产曾经的“荣誉”。但时过境迁,房地产对经济的拉动作用开始抵不过其对经济的挤出作用。

2018年社科院一份报告即提出,房产对经济的贡献作用开始“由正转为负”,主要体现在银行资金、民间资金都大量流入房地产,大家的心思都不放在实体经济上了,而是去买房、持有房产。拿上市公司来说,持有的房产总额价值超过13000亿。而对于中小微企业而言,拿不到银行资金扶持发展、规模小、经营难度高、利润率低,还不如买些房子实在。

如此下去,恐怕房地产从百业之母变成孤家寡人了。

对于这些,高层自然非常清楚。

稍微捋一捋这几年对房地产的宏观调控与调整方针就能看出端倪。

先提出房住不炒,然后多次强调不再以房地产为经济短期刺激政策。之后多地开始加强房地产调控,严防资金违规流入房地产。即便是2020年上半年黑天鹅事件下,也保持了房住不炒的强度。到了2020年下半年及2021年开年之时,除了将房住不炒列入未来5-15年发展规划外,还先后出台房企融资三条红线、银行房贷业务设定上限、商业银行绩效考核评分体系更改,犹如一阵排山倒海,面向房地产而去。

如果说调控只是一次两次,可能是做做表面文章。但去年到今年之强度、之力度、之频繁度,足以证明房地产已经不如当初那么“受待见”了。

三、货币贬值没有想象的那么夸张

货币池就像一个盛水的容器,流入的水越多,水就越不值钱。但区别在于,一个小杯子倒点水水位就会显著升高,而杯子越大倒进去的水越发看不出变化。

我国的经济体量就是如此。货币贬值是以新货币货币/旧货币总量的公式体现的,但很多人只关注了两位数结果的增长,却忽视了分母的动态增长。随着货币总量的越来越大,未来M2的增速也会逐渐趋缓。

此外,经济增速逐渐趋缓也是客观规律,这样情况下M2增长也大概率会随之降速。

尤其是去年,为了应对特殊事件下的宽松货币体系只是暂时的。央行行长曾强调“不能让老百姓的票子变毛了”。

毕竟,是投资就有风险,而大部分人是缺乏投资理论与实操经验的。如果任由货币贬值,老百姓的投资大概率是“十投九亏”。

一位银行退休的老行长就曾表示,很多人对钱的理解有误,认为只要货币增发就得想办法投资、抗通胀。但实际上,投资这东西“十投九亏”,别说赚钱,可能本金都得赔掉。所以,包括买房投资在内,要看到潜在的风险,世上没有只涨不跌的东西,留一些现金储备还是很有必要的,以防可能出现的苦日子。譬如疾病、失业等。



最后小结。巴菲特的一句名言即“别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪”。就像开头分析的那样,如果“买房可以抗通胀”已经成为世人皆知,是不是反而意味着风险正在来临呢?

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